Üst segment kentsel dönüşümde sözleşme, sadece bir başlangıç belgesi değildir — projenin sonuna kadar tüm haklarınızın çerçevesini çizer. Sözleşme imzalandıktan sonra eklenebilecek koruma maddeleri sınırlıdır; en kritik koruma mekanizmaları ilk metne yerleşmelidir.
Quantum Global İnşaat olarak, bilirkişilik dosyalarımızda en çok tartışmaya konu olan 7 maddeyi derledik. Bunlar standart sözleşme şablonlarında ya hiç yer almaz ya da hak sahibinin aleyhine düzenlenmiş haliyle bulunur.
Hak sahibinin korunmasında en kritik 7 madde.
Sözleşmede yalnızca "teslim tarihi" yazması yeterli değildir. Bu tarihin gerçekçi şekilde tanımlanmış olması, gecikme halinde günlük olarak ödenecek tazminatın net miktarı ve üst sınırın kaldırılmış olması şarttır. "Mücbir sebep" tanımı geniş tutulmuşsa, bu madde işlemez hale gelir.
Önerimiz: Aylık kira bedelinin en az iki katı tutarında günlük gecikme tazminatı + altı ayı aşan gecikmelerde sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkı.
6306 sayılı kanun gereği kira yardımı kanuni bir haktır. Ancak kim ne kadar süreyle ödeyecek, gecikme halinde ne olacak sözleşmede net olmalıdır. Müteahhitten alınacak kira yardımının banka teminat mektubu veya bloke hesap ile güvence altına alınması, tahsil riskini sıfırlar.
İstanbul'da üst segment bölgelerde aylık kira bedelleri 40.000–80.000 TL aralığında olabildiğinden, 24 ay süre üzerinden bu kalem 1–2 milyon TL'lik bir taahhüttür. Teminatsız bırakılmamalıdır.
"Yeni binada X metrekare daire verilecektir" cümlesi hukuken yetersizdir. Daire numarası, kat, cephe yönü, manzara ve ortak alan payı sözleşmede krokili olarak belirlenmelidir. Aksi halde inşaat tamamlandığında size verilen daire, beklediğinizden farklı bir konumda olabilir.
Pratik öneri: Sözleşmeye mimari proje eki şart koşulmalı, eklerde size verilecek dairenin işaretli olduğu kat planları yer almalıdır. Bu projeler tapu sicil müdürlüğüne onay için gönderilmelidir.
Müteahhit sözleşmesinin en sık aldatma alanı buradadır. "Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır" gibi muğlak ifadeler hiçbir zaman yeterli değildir. Marka, model, kalite sınıfı net belirtilmelidir.
Üst segment projelerde özellikle dikkat edilmesi gereken alanlar:
- Cam ve doğrama: Marka adı + ısı yalıtım değeri (U-value)
- Çelik ve donatı: Hangi sınıf çelik (S420, S500 vb.), TSE belgeli olması
- Beton sınıfı: C30, C35 gibi net belirtim, hangi tesisten alınacağı
- Tesisat: Marka düzeyinde (Grohe, Hansgrohe gibi)
- Asansör: Marka + kapasite + acil müdahale süresi
Bazı müteahhitler sözleşme imzaladıktan sonra projeyi başka bir firmaya devreder. Yeni firmanın finansal gücü ve referansı, ilk imzaladığınız firma kadar güçlü olmayabilir. Hak sahibinin yazılı onayı olmadan devir yasağı sözleşmeye eklenmelidir.
Aynı şekilde, müteahhidin iflas veya konkordato halinde devreye girecek mekanizmalar (hangi koşullarda sözleşmenin feshedilebileceği, banka teminatlarının nasıl çözüleceği) açıkça yazılmalıdır.
Binanın inşaatı bittiği halde iskân alınmamış projeler Türkiye'de çoktur. İskân olmadan daire kullanılamaz, satılamaz, ipotekli krediye konu edilemez. Sözleşmede:
- İskân süresi: Teslimden itibaren en geç 60–90 gün
- İskân alma yükümlülüğü müteahhide ait olmalı
- Tapu devir masrafları kimin tarafından karşılanacak (genelde müteahhit)
- Geç iskân halinde tazminat ayrı bir kalem olarak tanımlanmalı
Türkiye'de inşaat işlerinde standart kanuni garanti süresi 5 yıldır (taşıyıcı sistem için 10 yıl). Ancak detay konularda (su tesisatı, izolasyon, doğrama, asansör) müteahhitten genişletilmiş garanti alınmalıdır.
Özellikle su yalıtımı, ısı yalıtımı ve cephe kaplaması için en az 10 yıllık ek garanti talep edilmelidir. Bu kalemler binanın değerini doğrudan etkiler ve sonradan tamir edilmeleri kat sahiplerine çok pahalıya patlar.
Yukarıdaki yedi madde standart sözleşme şablonlarında genelde yer almaz. Müteahhidin "biz hep bu metni kullanıyoruz, başkasını imzalamayız" demesi pazarlık konusudur, son söz değildir. Üst segment bölgelerde rakip müteahhit teklifleri olduğu sürece, hak sahibi bu maddeleri ekletme gücüne her zaman sahiptir.
Sözleşme öncesi üç adımlı kontrol.
Sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka şu üç adımı tamamlayın:
1. Müteahhit firma araştırması
- Ticaret sicil kayıtlarını çıkartın (tescilli sermaye, ortaklık yapısı)
- Daha önce teslim ettiği projeleri listeleyin — adres bazında doğrulayın
- Hakkında açılmış icra ve hukuk davalarını sorgulayın (UYAP üzerinden)
- Vergi borcu olup olmadığını araştırın
2. Sözleşme bilirkişi incelemesi
- Sözleşme taslağını mutlaka bir inşaat hukukunda uzman avukatla inceletin
- Yukarıdaki 7 maddenin her birinin sözleşmede yer aldığından emin olun
- Yan ekleri (mimari proje, malzeme şartnamesi) eksiksiz isteyin
3. Diğer hak sahipleriyle koordinasyon
- Bina ortak karar gerektiren bir projedir — diğer hak sahipleriyle aynı sözleşme şartlarını paylaşın
- Birlikte hareket etmek, pazarlık gücünüzü katlanarak artırır
- Sözleşmeler aynı tarihte, aynı şartlarda imzalanmalıdır
Quantum yaklaşımı.
Quantum Global İnşaat olarak, hak sahibi sözleşmelerini hazırlarken yukarıdaki yedi maddenin tümünü standart olarak ekliyoruz. Çünkü bizim için sözleşme bir koruma mekanizmasıdır — bir engel değil. Sözleşme ne kadar net ve hak sahibi lehine ise, proje süreci o kadar pürüzsüz işler.
Sahanın tecrübesini taşıyan Faz Yapı'nın 600+ daire teslim deneyimi ile, kurumsal denetim disiplinini taşıyan Quantum Denetim'in 12 yıllık denetim birikimi, bir araya geldiğinde ortaya çıkan sözleşme metni, hak sahibinin servetini matematiksel olarak koruyan bir çerçevedir.
Sözleşmenizi bilirkişi gözüyle inceleyelim.
Müteahhit firmadan aldığınız sözleşme taslağını gönderin; ekibimiz 48 saat içinde detaylı bir bilirkişi raporu hazırlasın. Ücretsiz ön inceleme.
SÖZLEŞME İNCELEMESİ İSTE →